初めて賃貸経営の本を1冊読み切りました。（コミックは除く）
ペンを片手に、大事だと思ったところは線を引きながら読みましたが、
知らないことが多く、マーカーだらけになってしまいました。
とても勉強になり、繰り返し読んでみようと思います。
さて、当たり前でしょと言われそうですが、
不動産投資とはすなわち、賃貸経営なんだということを学びました。
何が言いたいかというと、不動産に投資して物件を手にしたらそこからがスタート。
そこを忘れてはならない分野なんだなぁと改めて思いました。
「女性目線で入居率99.7%を手に入れる
スゴい賃貸経営のツボ」
尾浦英香
株式会社エクスナレッジ
2015.7.31
この本から学んだことは多々ありますが、ここでは物件を所有するまでの流れをまとめたいと思います。
一番大事なことは、賃貸経営の目標を設定すること
まず始めにやることは、目標の設定をすることです。
・その投資で将来どのくらいの年収を予定しているのか。何年後にいくらになっているのか。
・所有するのは、1棟のマンションなのか、戸建てなのか？
・何年後にどのような経営をしているつもりなのか。
どんな場所なら、その目標が達成できるのか
次にやるべきことは、場所を決めることです。
不動産賃貸への投資は入居者がいてこそ、というポイントを外さないことが大事とのことです。
・駅からできれば5分以内
・初心者なら目安として、人口が20万人くらいの都市
・「人口動態」を調べ、人口が増えているところ
・日当たり良好など、条件が良い物件なら、徒歩10～15分圏内もOK
・戸建てなら、駅から遠くても需要が高く、長く住んでもらえる確率が高い。
・自宅から2時間以内
しかし、このような魅力的な立地条件の地域では、
建築業者も同じように目をつけているわけですから、
賃貸住宅が乱立状態になっていないか注意が必要です。
そして、自宅から2時間以内で行かれる場所を選ぶのは、
購入後は管理会社に任せきりにせず、
きちんと掃除しているか自分でまめにチェックすることが大事なので、
あまりにも遠い場所は選ばないようにしましょうとのことでした。
地域を絞ったら、実際に見に行ってみる
最寄り駅の様子を観察することがとても大切とのことです。
・駅を降りた瞬間の印象、暗いイメージか、活気があるのか。
・どのような人が歩いているか。老若男女どの世代、性別が多いのか。
・朝、昼、晩と時間を変えて見てみるとよい。
・物価はどれくらいか。買い物に便利か。
・周囲のマンションを観察する。空室が多そうか、否か。
賃料の相場をチェックする
そしてネットで賃料がいくらくらいなのか、調べてみます。
・ただし、競合が多すぎる場合は、（ネットで検索してみて空室が多すぎる場合。5000件以上が目安）候補から外す。
・3000件程度のヒットがねらい目。
ニーズに合った物件にできるか、考える
次に、いよいよ戦略を練っていきます。
・入ってほしいターゲットを決める。
・ニーズを考え、予算に合ったリフォームをする
不動産賃貸は、物件の劣化と切っても切れない関係です。
ですから、その部分をどう補っていくつもりなのか？
実際に購入する前に、どのような人物に入居してもらいたいか、
劣化したときにどのような対応を取るのか、
予め戦略を練っておくことが大事とのことでした。
広告の利回りの数字を信じない
広告の利回りは、満室時を想定して計算しています。
また、実際には様々な費用がかかります。
・表面利回りが10%だったら、実際には7%くらいになると考える
・ローンの金利が物件の利回りを越えていたら、その時点で赤字になると考える
コンサルタントという存在
不動産の賃貸経営をしていく上で、自分でも勉強しつつ、
コンサルタントに頼むという意識を持つことが重要なのだと思いました。
また所有物件の規模を大きくしたいなら、不動産に強い税理士を探すことも重要になってくるようです。
著者の方は”満室コンサルタント / 空室改善士”をされています。
今までたくさんの、経営にお困りの大家さんと接する中で生まれたご本だと思います。
私に関していうと、実際にはまだまだ不動産投資をするような資金がないので、
将来もしやるとしたら、の話なのですが、
・投資をする前のシミュレーション（どのような経営をしたいか）
・物件を所有した後の空室を埋めるための行動
・予算を自分で組み立てられるような知識を持ち、適宜コンサルタントに相談する
以上3点が、重要なポイントなのかなと思いました。
