不動産賃貸の本、たくさんありますけど、まずは読みやすいコミックエッセイから始めることにしました。
こちらの本は平積みされていたのを購入したのですが、すでに第3弾の話しだったんですね。
1冊目と2冊目を飛ばしてしまいますが、とりあえず手元にあるので読んでみました。
「大家さん引退します。
主婦がアパート3棟＋家2戸、12年めの決断！」
東條さち子
ぶんか社 2016.2.1
うーむ…
なんと言ったらいいのか。えーと、、、。ギャンブラー、、、だね？
著者の方は、アパート3棟と戸建てを2戸所有しているのですが、そのうち1戸は大型ゲームを置くためだけに所持していたり、
アパート3棟は、家賃収入月60～70万円に対して60万円のローンを払っていたりと、
物件からの収入で生活を賄うのは、なかなか厳しい状況のようです。
戸建て1戸はローンを組んでいないようなので、こちらの収入でやりくりされているのでしょうか。
ご主人はタクシーの運転手、著者は漫画家と、本業の収入があるのできっと大丈夫なのでしょうけれども、
読んでいるこちらの胸が苦しくなってしまいました…。
賃貸経営はリフォーム代や固定資産税、不動産会社への仲介費や管理費など、その他の必要経費がかかりますし、
著者が指摘しているように、確定申告において毎月支払っているローンは、費用として計上できません。
（ローンにかかる利子のみ計上できる）
ご主人は、年間収入が本業と合わせて1千万円以上の高所得者とみなされて、各税金が重くのしかかってきているそうです。
したがってほとんどの家賃収入がローンで消えてしまっているにもかかわらず、
住民税・国民健康保険・所得税は高額で、
極めつけは「予定納税」といって、所得がある程度高い人は次年度分の所得税を先払いしないといけない制度のため、いつも税金に追われている感じになってしまいます。
（予定納税の金額は、役所から指定されてきます。）
もちろん先払いした分は、のちに相殺されますが、カツカツのところで高額の税金を払わなければならないのは、本当に大変だろうと思いました。
ご本人も書いてますが、ただ税金を払うために働く日々になっているそうです。
しばし同情しながら読み進めていましたが、ほんの数ページで私は驚愕してしまいます。
その一番生活を苦しめているであろうローンを払い終わったすぐ後に、先に挙げた大型ゲームを置くためだけの戸建てを600万円のローンを組んで買ってしまったとのことです。
しかもこの時点では、税金の滞納があったというのに…。
えー、、なんで？？？
私は超小心者なので、この辺の心理が全く理解できません。
でもきっとこうやって著書も出版されているし、実は余剰資金もある人なのかな～？と思ったりもします。
このように、ところどころハテナ？が浮かぶ内容でしたが、ためになる話もたくさん載っていたので、勉強させていただこうと思います。
心理的瑕疵（かし）は、不動産価値も下げる
心理的瑕疵とは、心理的に抵抗を感じる物件のことで、つまり事故物件のことを言います。
例えばそれが自然死であっても、3日発見されないと「孤独死」となり心理的瑕疵があるとみなされ、次の入居者への告知義務ができるそうです。
不動産経営にとって、心理的瑕疵は最大の死活問題であるにもかかわらず、リスクを防ぐ制度がないというのが大きな問題とのことです。
利回りの計算
私、「利回り」という言葉はよく聞くんですけど、いまいち理解できてないんですよね…。
ちょうど説明があったので、これを機会に覚えようと思います。
利回り計算式
年間収入÷購入額×100
例えば、500万円で古い一軒家を購入し、毎月5万円で貸したとします。
年間収入＝5×12＝60万円
60÷500×100＝12%
利回り12％ということになります。
少しネットで検索してみたのですが、
都内の一等地で利回り5％
郊外なら、新築で8%、中古で10%以上が目安だそうです。
しかしこの部分は、自分の中でまだまだ深く掘り下げて勉強する必要があるようです。
司法書士さんに頼まずとも、自分でできることがある
抵当権を設定するのに、著者は自分で書類を法務局に持っていき、色々と教わって提出されたようです。
不動産関係は様々な手続きがありますが、自分でできるかどうか確認してみることも大事かもしれません。
不動産屋に清廉潔白を求めない
これは、すごく身に沁みました。
そうですよね～。
で、著者が言うには、不動産屋の海千山千の業界力を、自分に有利につけるようにするべし、とのことです。
それから大手の会社だと、担当者の力関係で事情が変わってしまうことがあるので、
少人数の地元の不動産屋さんのほうが良いのでは、とのことでした。なるほど～。
家賃保証が付いていると、高く売れない
この本の最後のほうで、著者は1つの物件を売ることにします。
しかし査定に出したところ、家賃保証があるのとないのとでは、売却価格の差が1千万円にもなったそうです。
ちなみに売却したお金で、スリランカにゲストハウスを建設するそうです…。
さてさて、せっかく滞納している税金を納めに行ったのに、役所の人にこんなひどいこと言われたとか、
政策金融公庫でローンを組むのに、見せたくないカードローンの書類は出さない（ローンはこれ以上ない！と断言する）作戦で行きましたとか、
漫画に描いちゃって大丈夫なの？と、いらぬ心配でもう、ドキドキした内容でございました…。
もし今後、前作、前前作も手に入れることがあったら、また読んで学んだことをまとめようと思います。
